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由于現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同，各樣的行業(yè)也是層出不窮，所以對(duì)于我們?cè)u(píng)估行業(yè)來說需要評(píng)估的業(yè)務(wù)也是有了很多的不同，今天我們河南國(guó)隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司就對(duì)我們公司的業(yè)務(wù)之一，房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估方法，進(jìn)行一個(gè)總結(jié)，下面就由國(guó)隆評(píng)估為你詳細(xì)介紹一下
一、房地產(chǎn)評(píng)估的方法
（一）市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法也叫市場(chǎng)買賣實(shí)例比較法。或市場(chǎng)資料比較法。房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)比較法，就是以市場(chǎng)已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格為依據(jù)，然后比照待確定評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)評(píng)估的一種基本方法，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，運(yùn)用的非常普遍。
運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須具備以下一些條件：
1、在選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法實(shí)例時(shí)，一定要使比較的對(duì)象具有較大相似性和代替性，特別是在房地產(chǎn)所處的地段等級(jí)、房地產(chǎn)使用的性質(zhì)以及容積率等主要方面相，和相近似，也就是必須具有可比性。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，擁有豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，一般來說所掌握的實(shí)例應(yīng)當(dāng)比較充分，其中必須有幾個(gè)**基本的比較實(shí)例。
3、在分析比較的基礎(chǔ)上要分析和確定比較實(shí)例資料的可靠性和合理性，然后運(yùn)用科學(xué)的方法和評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)加以修正。
依據(jù)市場(chǎng)比較法評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格，一般來說是比較可靠的和準(zhǔn)確的。因此具有較大的現(xiàn)實(shí)性和說服力。
（二）成本評(píng)估法
成本評(píng)估法是以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種評(píng)估方法。采用成本評(píng)估法評(píng)估求得的價(jià)格，通常稱為積算價(jià)格。
成本評(píng)估法在各種評(píng)估方法中有其特殊的用途，特別適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)。另外，對(duì)于既無收益又很少出現(xiàn)買賣情況的學(xué)校、圖書館、**、**辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公共建筑、公益設(shè)施的評(píng)估也很適用。不過，運(yùn)用成本評(píng)估法評(píng)估時(shí)值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格多取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格；換一個(gè)角度看，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。
（三）收益還原法
亦稱投資法，這種方法的基本原理就是，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用一個(gè)適當(dāng)?shù)拇阍剩瑢⑽磥淼膬羰找尜Y本化，計(jì)算出收益現(xiàn)值。這種方法在房產(chǎn)投資決策中常用，其關(guān)鍵是正確估算凈收益和選擇一個(gè)合適的還原利率。
二、還原利率的選擇與構(gòu)成要素
還原利率的選擇要考慮到預(yù)**膨脹率，房產(chǎn)類別、地段、建筑年代、收益可能性等多種因素的影響。一般地，在預(yù)**膨脹較高或凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，可選擇較高的還原利率；反之，選擇較低的還原利率。
還原利率的構(gòu)成要素主要有：
（一）真實(shí)報(bào)酬率，即投資者追求的**收益率；
（二）通貨膨脹的補(bǔ)償，指房產(chǎn)投資者在通貨膨脹期間除得到真實(shí)報(bào)酬之外，還要收回具有與投資相同購買力的資金，以抵補(bǔ)通貨膨脹的損失：
（三）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，投資者愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資于房產(chǎn)，是為了獲得高收益，所以投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償也應(yīng)越高，還原利率也就越大。投資回收補(bǔ)償，是指投資資本本身應(yīng)得的報(bào)酬。
以上便是房地產(chǎn)評(píng)估的方法和還原利率的選擇與構(gòu)成要素的具體內(nèi)容，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?dāng)然，在實(shí)踐中，有更多關(guān)于這的問題，如果您想要了解更多關(guān)于這方面的評(píng)估問題，請(qǐng)具體聯(lián)系我們國(guó)隆評(píng)估，我們會(huì)根據(jù)您的具體情況，為您進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估分析。